刚需自住，五大新城还是内环老破小？

来源丨魔都财观
本文获授权转载，不代表「米宅买房参考」观点

今年，来自方方面面的不确定性，造成了上海楼市当前的市场行情。

在这种情况下，购房者的心态发生了很多变化，当然，也更加慎重了。尤其是对刚需来说。

300万到500万这个总价段，很大一部分是首次上车的刚需自住群体。

对于他们来讲，市区老破小和郊区远大新到底怎么选，一直是个纠结的问题。

1

先来说说五大新城怎么选。

其实，五大新城和市中心其实是没有什么连接的，如果要买的话，要重点关注每个新城所对应的副中心。

所以五大新城选房，其实是一个依赖副中心的逻辑。

每一个五大新城都对标一个副中心：

嘉定对应的是真如；青浦对应的是大虹桥；奉贤对应的是莘庄；松江对应的是徐家汇。

临港很特别，它对应的是它自己，因为临港离市中心实在是太远了，真的是对不上号，没有什么副中心能辐射到它。

所以五大新城如果要买的话，主要就是考虑它对应的副中心未来的发展情况。

我认为五大新城里面比较值得关注的，首先是临港。

虽然它距离市中心非常远，但是临港的爸爸是浦东，浦东人民从来没有让大家失望过。

从规划上来看，浦东外环外已经基本被放弃了，比如惠南、祝桥。

唯一有希望的是临港，因为它的规划很强。

与浦西不同，浦东的发展不是一圈圈往外扩，它是飞地逻辑。

浦东外环外的中心，直接飞到了临港。临港目前人口50万不到，在规划中，2035年临港要增加至250万人。

有一说一，临港自贸区规划能级高、智造片区具备上升潜力、这里有着不错的未来预期。

另外一个值得考虑的就是嘉定。

虽然它对应的副中心真如不怎么样，但是这几年嘉定区政府运作了很多的资源过去。

短期内引入了交附嘉定、宋校、上实分校，奥莱也来了，加上14西延、嘉闵线，补全交通短板。

而且，嘉定新城有一个其他新城没有的优势，它是五大新城里距离市中心最近的，没有之一。

有了这个优势，嘉定新城重点发展的“核心区”以及“商务示范区”可能是五大新城中第一走出来的。

其次，嘉定在五大新城中属于比较老的新城，当年一城九镇就有它。

所以它很早就开始承接市中心人口了，所以现在城市界面也比较新，配套也是最齐全的，还有个瑞金医院北院，

嘉定就属于那种买了就能住的地方，比较适合自住的刚需客，非常宜居。

另外嘉定新城本身产业也很强，不远处的安亭的汽车产业，规模全国都是领先的，还有南翔米哈游游戏产业也很不错。

所以我觉得嘉定新城是可以入手的。

如果要在五大新城里面选的话，我觉得临港和嘉定是可以考虑的。

再次一点的，就是青浦。

青浦主要是界面都比较好，旁边有一个华为。

以上这三个地方的房价差不多在三百到五百万都能买得到，而且这几个地方的房子对积分也没有那么大的要求。

2

这一批开盘的新房里，临港有一个叫红星天铂，3.1人才可以买；嘉定这边有一个中骏璟尚；青浦新城有一个佳兆业未来城。

需要提醒的是，嘉定和临港是没有价差的，主要考虑的是自住逻辑。

将心比心的讲，这些都比较适合在副中心上班的朋友。

比如说在真如上班，买嘉定新城还是可以的，不算特别远；

如果在浦东上班，买嘉定或者临港都很远，因为买临港的话，就只能在临港这边上班，青浦也是一样。

如果你在大虹桥上班，买个青浦新城还可以，如果在浦东或者人广上班，买个青浦就太远了一点。

所以总而言之，如果要住好房子住新房子，买五大新城的话，临港、嘉定、青浦，以上这三个优先考虑。

3

但如果真的是在市中心上班，又不愿意走得太远，那选择面其实不多，只能买老破小。

我也帮大家仔细看过了，真正能集中供应，大家又买得起的老破小也没有几个。

第一我个人比较推荐的，是世博。

世博上钢新村啊、新世纪花园都可以，都是在2000年左右的动迁房，上钢一村到九村，这边都是老房子，300-500万都可以买到两房到三房，还是不错的选择；

另外，杨思、世博、三林的动迁房可以考虑，只要15分钟到前滩，品质不错，未来可以置换。

还有孙桥的动迁房、金杨新村老破小，都是值得考虑的。

第二，如果在浦西的话，斜土路这边有大量的老房子，也是OK的；

斜土路板块区位很不错，但由于自身商业、学区不突出，城市界面又偏老旧，是一个一直是被人所忽视的板块。

第三，中兴路可以考虑，有一些二手房和老破小。

不过要提醒一下大家，如果你要买老破小，记得首先淘汰过于陈旧、质量差、有硬伤的30年以上的老破小。

对于首次置业的刚需群体，选择老破小，看中的是总价低。至于单价，其实没那么重要。

相同预算下，户型正不正，采光好不好，比面积大小更重要，这决定了你以后置换的难度高低与否。

对自住刚需来讲，住得舒服也很重要。

所以，选择老破小ok，但是，房子的品质也得说得过去。

4

‍‍‍‍‍这些地方，如果买的话，主要就是离市中心的距离近一些。还有别的多大的作用，我看也不见得。

涨幅什么的也不能抱有太多高的期待。

尴尬的点就在于，300到500万，买不到特别好的吃涨幅的房子，主要是以自住逻辑为主。

其实，如果不考虑未来增值因素，有一个很简单粗暴但实用的方法：

这两类房子，其实代表了两种不同的生活方式。

市区老破小和郊区远大新，都去租一段时间，自己真实地去住一住，看看你更喜欢哪个，再决定怎么买。

人都是贪婪的，但是想要的太多，价格就不美丽了。

所以，对于刚需而言，学会取舍是最重要的。

关注米宅买房参考！

在这里我们有：

宏观分析：分析楼市未来趋势。

城市解读：热点城市板块分析。

杠杆选筹：专业资产配置建议。

楼市政策：楼市政策汇总解读。

如果你：

手里有闲置资金，想要寻找房产投资。

想要稳定收益，跑赢通货膨胀。

对热门城市/板块不知如何分析。

没有时间长期阅读，但想学习地产知识。

识别二维码添加资产配置师为你答疑解惑！
米宅安安：131 3711 3714（同微信）

———— / END / ————